Расторжение договора аренды по истечении срока договора

Строительство" Расторжение договора аренды по требованию одной из сторон возможно как в судебном порядке, так и путем одностороннего внесудебного отказа стороны от исполнения договора. Судебный порядок расторжения договора аренды По требованию одной из сторон договор можно расторгнуть по решению суда при существенном нарушении его условий другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором п. Одно из общих оснований для расторжения договора — существенное изменение обстоятельств, приводящее к фактической утрате стороной договора интереса к дальнейшему его исполнению ст.

Дрючина Алена Владимировна - Адвокат 27. Так, согласно ст. Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Причины отказа от исполнения договора могут определяться законом например, отсутствие у одной из сторон договора лицензии на осуществление деятельности или членства в саморегулируемой организации, необходимых для исполнения обязательства по договору или вытекать из договора.

§ 4. Прекращение договора аренды

Прекращение договора аренды Прекращение договора аренды без его досрочного расторжения. Прекращение договора аренды может происходить как по общим основаниям, предусмотренным в гл.

Прежде всего в результате нормального развития событий договор аренды прекращается истечением его срока без какого-либо предупреждения со стороны арендодателя или арендатора. Однако на практике часто бывает так, что по истечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться взятым внаем имуществом без заключения нового договора, а арендодатель против этого не возражает.

В таком случае договор считается возобновленным на прежних условиях, за исключением условия о сроке: последний становится неопределенным п. Возобновление происходит без специального положительного соглашения сторон, то есть так называемым безмолвным продолжением найма. Основанием возобновления договора является отвечающая интересам обеих сторон презумпция того, что стороны, не выражая своей воли на прекращение договора, тем самым молчаливо соглашаются на продолжение договора на прежних условиях.

Возобновление договора на неопределенный срок не означает придания ему свойства бессрочности: каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Нормы ст. Нередко арендатор, заинтересованный в пользовании вещью и после истечения срока договора аренды, хотел бы иметь больше определенности в этом вопросе, чем это может дать вышеописанный механизм молчаливого возобновления договора на неопределенный срок. В этих случаях закон предоставляет ему возможность прямо выразить свое желание использовать вещь и дальше, заключив новый договор аренды. Причем уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок п.

Статья 621 ГК устанавливает ряд специальных требований к арендатору, намеренному воспользоваться преимущественным правом. Он должен, во-первых, надлежащим образом исполнять свои обязанности по договору; во-вторых, быть готовым заключить новый договор аренды при прочих равных условиях, то есть на условиях, в любом случае не худших для арендодателя по сравнению с теми, которые готовы предложить последнему третьи лица; в-третьих, письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Преимущественное право не означает, что договор должен быть заключен непременно на прежних условиях. Юридически заключается новый договор, содержание которого может существенно отличаться от прежнего договора и стороны которого не связаны условиями прежнего договора п. Правилен и более общий вывод: преимущественное право арендатора вообще не обязывает арендодателя во что бы то ни стало вновь сдавать имущество в аренду. Если же арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в нарушение ст.

В литературе высказано мнение, согласно которому по аналогии с порядком осуществления преимущественного права покупки ст.

Целесообразность этого правила очевидна, однако в связи с отсутствием его нормативного закрепления говорить об указанной обязанности арендодателя, даже по аналогии, не приходится. Бремя доказывания, подчас невозможного без "детективной" слежки за поведением арендодателя а не заключил ли он новый договор? Статья 618 ГК содержит в некоторой степени сходное со ст. В соответствии с ним досрочное прекращение договора аренды дает субарендатору право требовать от арендодателя заключения договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды с бывшим арендатором.

Договор при этом заключается на условиях прекращенного договора аренды и ограничен его неистекшим сроком. Это правило применяется, если другие последствия досрочного прекращения договора аренды не согласованы сторонами договора аренды.

Обоснованием подобного ограничения права арендодателя на свободный выбор контрагента следует, по-видимому, считать тот факт, что арендодатель ранее выразил свою волю в отношении субарендатора, дав согласие на заключение договора субаренды. Несмотря на определенные сходства, данное право субарендатора не следует рассматривать как преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Во-первых, договор аренды будет заключен не на новый срок, а на оставшийся срок первоначального договора аренды.

Во-вторых, в данном случае содержание этого нового договора аренды должно совпадать с содержанием прежнего, досрочно прекращенного договора, что совсем не гарантируется при использовании преимущественного права. В-третьих, закон не определяет специальных последствий на тот случай, когда арендодатель после досрочного прекращения ранее действовавшего договора аренды, но до того, как субарендатор обратился с требованием о заключении с ним договора аренды, уже заключил новый договор аренды с третьим лицом.

Во всяком случае, никакого перевода прав и обязанностей на субарендатора аналогично тому, как это закреплено в ст. При ближайшем рассмотрении приходится прийти к выводу, что в такой ситуации по действующему законодательству интересы субарендатора остаются вообще незащищенными. Ведь закон не возлагает на арендодателя обязанности уведомлять субарендатора о наличии у него права, предусмотренного п. Кроме того, оснований для признания нового договора аренды с третьим лицом недействительным, равно как и для взыскания убытков с арендодателя в связи с незаключением договора аренды с субарендатором, тоже нет, так как в действиях арендодателя, правомерных по сути, не было уклонения от заключения договора в обязательном порядке п.

Досрочное расторжение договора аренды. Арендное обязательство может быть прекращено и досрочно. Основанием для этого по общему правилу выступает соглашение сторон п. Несколько сложнее решается вопрос с досрочным прекращением договора аренды в случае прекращения его стороны. При ликвидации юридического лица как арендодателя, так и арендатора договор аренды безусловно прекращается ст.

В случае смерти арендодателя договор аренды, напротив, не прекращается: права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам. Смерть арендатора также не прекращает договора аренды: права и обязанности арендатора переходят к наследникам ст.

Арендодатель не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Единственная возможность изменить это правило договором или законом предусмотрена для аренды недвижимого имущества: арендодатель в этом случае может вовсе исключить случаи сохранения договора после смерти арендатора п. Наконец, отметим, что смена собственника арендованного имущества, не связанная со смертью ликвидацией арендодателя, не влечет прекращения договора аренды, даже если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора п.

Договор аренды может быть прекращен досрочно и в одностороннем порядке по требованию какой-либо из его сторон о его расторжении вопреки воле другой стороны. Основания для этого рассматривались выше при характеристике элементов и содержания договора; здесь же можно подвести некоторый итог.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1 пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2 существенно ухудшает имущество; 3 более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4 не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора ст.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1 арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2 переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3 арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре, в разумные сроки; 4 имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования ст.

Перекрывают ли ст. Представляется, что нет. Анализ ст. При этом ни ст. Однако лицу, предъявившему указанное требование, придется доказывать существенный характер нарушения договора аренды контрагентом, как этого требует п. Так, по одному из дел было признано, что договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным п. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с п.

Эти основания могут быть как связаны с иными нарушениями договора, помимо указанных в ст. В литературе иногда высказывается мнение, что стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по требованию одной из сторон.

С этим мнением трудно согласиться. Статьи 619-620 ГК дают возможность лишь добавить перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды, но не сузить его. Если же в договоре будет прямо закреплено исключение какого-либо из оснований, перечисленных в ст. Что касается автономии воли сторон и их права, а не обязанности расторгать договор, то эти принципы вполне соблюдаются, поскольку каждая из сторон вольна сама решать, обращаться ли ей в суд с требованием о расторжении договора по тому или иному основанию или "простить" контрагента.

Процедура прекращения договора аренды. Процедура прекращения договора аренды подчиняется определенным правилам. При прекращении договора по соглашению сторон должны применяться правила заключения соответствующего договора, в том числе требования, касающиеся его формы, поскольку форма соглашения об изменении и расторжении договора должна совпадать с той, в которой заключался договор ст.

При этом обязательства по договору аренды считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения п. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок ч.

Во избежание волокиты целесообразно сразу включать в текст предупреждения о необходимости исполнения обязательства предложение расторгнуть договор в случае, если обязательство не будет исполнено в установленный в предупреждении срок.

К исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды должны быть приложены как само предупреждение о необходимости исполнения обязательства с предложением расторгнуть договор, так и доказательства их отправки арендатору п. Расторжение договора происходит на основании судебного решения п.

Примечательно, что в отношении арендатора ст. Впрочем, это не означает, что арендатор может сразу обратиться с иском о расторжении договора аренды. Арендатор должен соблюсти общий порядок расторжения договоров, предусмотренный п. В этом предложении обычно указывается срок для ответа при неуказании он составит 30 дней, если иное не предусмотрено законом.

Только после получения ответа от арендодателя либо его неполучения в установленный срок арендатор вправе обратиться в суд. Как видно, особого упрощения процедура расторжения договора по требованию арендатора по сравнению с таковой по требованию арендодателя не получила.

Специальным способом расторжения договора аренды в процедурном плане является отказ от его исполнения п. Закон не содержит исчерпывающего перечня оснований для одностороннего отказа, поэтому стороны в своем соглашении могут сами установить эти основания.

При этом нужно учитывать следующие нюансы. Во-первых, по смыслу ст. От исполнения договора аренды, не связанного с предпринимательской деятельностью, отказаться нельзя, даже если это право предусмотрено самим договором.

Во-вторых, в качестве оснований должны устанавливаться некие нарушения договора или жизненные обстоятельства, хотя и не являющиеся нарушениями, но объективно выраженные вовне, не зависящие единственно от усмотрения одного из контрагентов. Например, установление простого, немотивированного, то есть без указания причины, заявления стороны в качестве основания для одностороннего отказа от договора ставит под сомнение срочный характер аренды: в таком случае срок, установленный в договоре, теряет какое-либо самостоятельное значение.

Далее предметом рассмотрения станут отдельные виды договора аренды и договоры аренды отдельных видов имущества. При этом договоры о передаче в срочное возмездное владение и пользование земельных участков, участков недр, участков лесного фонда, обособленных водных объектов ввиду их очевидной специфики, а также ограниченности объема настоящего учебника подлежат рассмотрению в соответствующих курсах земельного и природоресурсного права.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: В каких случаях можно отказаться от договора аренды

ГК РФ - Начало течения срока действия договора аренды Срок, по истечении которого прекращается договор аренды при получении. В соответствии с условиями договора аренды недвижимого пользоваться имуществом после истечения срока договора при.

При этом в процессе арендных отношений возможны и нередко происходят различные непредвиденные ситуации, из-за которых арендаторы вынуждены покидать арендуемые помещения досрочно. Поэтому при заключении договора арендатору необходимо предусмотреть, как вести себя при наступлении подобных обстоятельств и преодолеть их с наименьшими затратами. С какими подводными камнями сталкиваются арендаторы коммерческих помещений и как на это реагируют суды, рассмотрим в материале. При заключении договора аренды недвижимости арендатору, даже предполагающему взаимовыгодное и долгосрочное сотрудничество с арендодателем, все же следует ответственно подойти к согласованию условий договора, учитывая возможность принудительного прекращения арендных отношений при отсутствии на то согласия и желания арендодателя. В частности, предпринимателям, равно как и юристам компаний, при заключении договора аренды недвижимости помещения следует крайне скрупулезно отнестись к согласованию условий договора аренды в части возможности арендатора досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке и сопутствующих такому расторжению условий. В статье 620 ГК РФ указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор может быть расторгнут по инициативе арендатора. При этом арендатор должен направить арендодателю уведомление о расторжении договора. Кратко основания для расторжения можно описать следующим образом: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, о которых арендатор не знал; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества; имущество окажется в состоянии, не пригодном для использования, не по вине арендатора. Изменить или расторгнуть договор по соглашению стороны смогут, даже если в договоре не предусмотрено данное обстоятельство, в силу закона ст. При заключении договора аренды помещения важно убедить арендодателя включить в договор право арендатора на расторжение договора в одностороннем порядке при наличии каких-либо обстоятельств либо немотивированно. В противном случае, даже если арендатор покинет помещение, ему все равно придется платить арендную плату до окончания срока действия договора либо подписания соглашения сторон о расторжении договора аренды см. В практике встречаются ситуации, когда арендатор неправильно трактует условие договора аренды, обязывающее арендатора при досрочном освобождении помещения уведомить об этом арендодателя за определенное количество времени, — сформулированное таким образом условие не дает автоматически право арендатору досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Договор был зарегистрирован.

Прекращение договора аренды Прекращение договора аренды без его досрочного расторжения. Прекращение договора аренды может происходить как по общим основаниям, предусмотренным в гл.

Уведомление о расторжении договора аренды

Спорные вопросы по поводу продления договора аренды 2682 На практике нередко возникают споры по поводу условий пролонгации заключенного договора аренды, установления запрета на дальнейшее продление аренды. Следует отметить, что даже нарушение преимущественного права предыдущего арендатора на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренное п. То есть заключенный собственником имущества договор аренды с другим лицом не может быть признан ничтожной сделкой по иску субарендатора, претендующего на получение в аренду того же имущества, а тем более его части Определение ВС РФ от 20. При этом в условиях сделки предусмотрена возможность его ежегодной пролонгации при наличии заявления арендатора, поданного за один месяц до дня окончания срока действия договора. Арендодатель заявил, что действие договора аренды истек, вследствие чего арендатор обязан вернуть ему помещение и в судебном порядке требовал изъять арендованное нежилое помещение.

Расторжение договора: практические вопросы

Роман Бевзенко, профессор Российской школы частного права, партнер юридической компании "Пепеляев Групп" Договор — это один из наиболее универсальных гражданско-правовых инструментов,который позволяет удовлетворить интересы обеих его сторон. Однако далеко не всегда прекращение договорных обязательств наступает вследствие достижения целей договора. Зачастую договор приходится расторгать в связи с самыми разными обстоятельствами. При этом нестандартные ситуации на практике возникают постоянно, особенно с учетом поправок в ГК РФ, вступивших в силу 1 июня 2015 года Федеральный закон от 8 марта 2015 г. Разобраться в некоторых из таких ситуаций на очередном онлайн-семинаре , проводимом компанией "Гарант", помог Роман Бевзенко, профессор Российской школы частного права, партнер юридической компании "Пепеляев Групп". В соответствии с условиями договора аренды недвижимого имущества арендатор имеет право пролонгации указанного договора по окончании срока его действия. Каким образом арендодатель может расторгнуть этот договор? Все вопросы договорной работы в "Энциклопедии решений. Договоры и иные сделки". Получить доступ Если договор имеет условие о его автоматическом возобновлении и ни одна из сторон по окончании срока его действия не выразила желание прекратить договорные отношения, либо если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок п.

Кроме того, в случае возникновения спора по исполнению договорных обязательств, уведомление о расторжении договора аренды будет считаться эквивалентом досудебного рассмотрения спора претензии , без которого дальнейшее обращение в суд будет невозможным.

.

Расторжение договора аренды

.

Вопрос-ответ: Расторжение договора аренды

.

Расторжение договора аренды: как арендатору выехать из помещения, не неся дополнительные расходы

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: 11. Расторжение договора аренды
Похожие публикации